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地产商终于迎来了一道曙光

来源:Chat GPT

十月底的房地产行业,秋风萧瑟,碧桂园、万达甚至远洋这类央企背景的房企,都深陷流动性旋涡,市场依然处于阵痛之中,万科董事会主席郁亮也感慨,楼市已经超跌了,新开工量远远低于合理需求。

就在行业销售和融资双双疲软之际,地产商终于迎来了一道曙光。10月26日,证监会官网显示,嘉实基金、华夏基金和中金基金开始申报国内首批消费基础设施公募REITs,分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT。

这意味着,在经过近二十年的探索后,业内翘首以待的商业地产公募REITs正式破冰、落地开花了。在此之前,公募REITs的范围仅覆盖到仓储物流、园区基础设施、新型基础设施和保障房等相关领域。

发行公募REITs,相当于为地产商的运营类项目打通了另一个融资通道,实现了商业闭环,对于资金紧张、低迷不振的房地产行业来说,可谓一针强心剂。 更重要的是,这是一场跨越二十年的变革。如果说过去多年,中国普通居民进行房地产投资主要是买房、买楼,动辄百万、千万;那么未来,公募REITs也将进入居民的资产配置池,花1000元就可以投资,而这将是万亿级的市场规模。

一个比开发时代更为激动人心的运营时代开始了。

首发破冰

事实上,在首批消费基础设施REITs推出之前,政策层面的探讨和铺垫早已开始。 今年3月,发改委、证监会先后发文将消费基础设施纳入基础设施公募REITs试点范围,称优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

10月20日,证监会再次发文,正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。仅仅六天后,第一批消费基础设施公募REITs就出炉了。 具体来看,消费基础设施公募REITs以商场、农贸市场等商业地产项目为底层资产,都有租金等长期稳定的现金流收入,投资者可以通过投资取得REITs的所有权,并从中得到稳定的现金分派和享受底层资产保值升值的价值。


据华尔街见闻了解,首批商业REITs涉及的底层资产有三个为国内知名开发商旗下物业,如万科印力杭州西溪印象城、华润青岛万象城、金茂长沙览秀城,一个为北京物美商业集团旗下超市等商业资产。

一位长期致力于公募REITs落地的基金人士表示,此次破冰,是因为这些底层资产达到了REITs的投资回报率要求,也是因为政策给到了一定的税收优惠。当然,各家公司都拿出了自己的优质资产。

以中金印力消费REIT为例,资产方是万科旗下印力集团,底层资产为杭州核心商圈中的西溪印象城,整体建筑面积25万平米,367家商户,出租率99.2%。万科方面认为,这为此次REIT发布贡献了良好的预期收益。本次评估测算采用的报酬率(折现率)为7%。 除了底层资产的质量,决定REITs是否能成功发行且持续扩募的关键,是资产方的运营管理能力。印力集团作为万科旗下的购物中心开发与运营能力平台,全国在管商业面积超过1200万平米,资产规模超过1000 亿元,整体出租率达95%。

据印力此次披露,有50个项目已开业满三年,均可作为潜在扩募资产。

作为商业不动产REITs的先锋和探索者,万科早在2015年就发行过鹏华万科前海公馆类REITs,但该产品与真正的REITs依然存在差异,即30亿的发行规模中,一半用来购买产权属于前海管委会的BOT项目前海公馆,另一半用来购买固定收益类债券产品。

而真正的REITs收益,应该主要来源于租金收入和房地产升值。

之后几年,万科、印力集团还尝试发行了龙岗万科广场类REITs,以及万纬物流首期类REITs挂牌,为当时国内最接近境外成熟市场REITs的产品之一。

过去三年,万科更以REITs发行对资产的要求标准,持续提升旗下经营性不动产的资产质量,终于饮得了公募REITs的头啖汤。

伴随公募REITs的持续发展,底层资产类型持续扩容,市场交易规模和活跃度不断上升,万科的经营性业务也有望为公司贡献新的价值增长点。

万科之外,华润、金茂除了本次纳入的底层资产,也各有多个购物中心可用来扩募。 易居研究院研究总监严跃进认为,此次4支REITs开始申报,说明商业地产REITs取得了关键的突破,即进入到常态化的操作过程中。

万亿想象

对房企而言,公募REITs扩容至商业地产领域,将为地产商的不动产经营带来助力,相当于打通了一条新的融资通道,成为继去年下半年的“金融十六条” 、三支箭之后,来自房地产金融政策的又一大支持;也让房企在处置资产、盘活资金方面,多了一条出路。

更长远来看,这是房地产从上半场走到下半场、从开发到运营的重大金融配套措施的突破。 “千呼万唤始出来!如同二十多年前的按揭,成就了千家万户老百姓的置业安居梦想;今天的REITs,将帮助我们从房地产开发商转型为不动产的经营服务商,也为投资者提供了更多的选择,其深远影响将随时间而显示出来。”万科董事会主席郁亮第一时间兴奋地表示。

几天前,他在西安的媒体交流会上也曾提到,REITs对于不动产经营业务的重要性,类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性,能够实现商业模式的闭环。

“对于开发商来说,REITs为自持商业物业提供了退出机制,关键是提高了商业物业的流动性,这有利于开发商回笼资金,” 全球性地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)广州公司副总经理、投资及资本市场部负责人苏俭婷说,这个市场潜在规模肯定是很大的。


单是广州,优质商业面积都有629万平方米,也有一些知名开发商自持总量很大的商业物业,更别说全国范围内,符合REITs要求门槛的商业物业,应该有很多。

从历史来看,REITs的不断扩容和破冰,是我国地产行业的大势所趋。在美国、新加坡等40多个国家(地区),REITs的发展已非常成熟,尤其在美国,REITs覆盖范围很广,包括住宅、公寓、基础设施、工业厂房、酒店等等。 据国金证券年初研报,全球目前REITs总规模约为13.5万亿元(1.96万亿美元),其中美国约9.1万亿元。


而商业地产REITs破冰也将为中国打开一个新万亿市场。国金证券表示,中国拥有的商业资产预计长期能支撑REITs市场达到万亿级规模。

站在中国资本市场乃至宏观经济预期层面,这也释放了一股暖意。中信建投证券分析师竺劲指出,发行消费基础设施REITs不仅可以纾解房地产领域风险,同时扩大消费需求,进一步助力宏观经济稳步增长和提振资本市场信心。

无论如何,商业地产REITs破冰对正在转向“经营为王”的房企们都是一个关键突破,尤其是万达、万科、华润、龙湖、新城控股等持有不少商业物业的房企,随着“投融管退”的闭环打通,属于他们的转型未来,前路渐明,这将是一个靠资产运营、靠服务能力打天下的新地产江湖。 走过野蛮生长,一个新的房地产时代正徐徐拉开帷幕。

每周五下午5:00-7:00直播: 报名链接: https://us02web.zoom.us/.../571.../WN_cuCx2zB0SgWwkcwLK1HIvA


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