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减少“中国制造”,美国一切变得更贵

来源:纽约时间

据商业内幕10月25日报道 美国公司正在美国本土生产越来越多的商品。但是,中国制造商品的减少,也意味着美国人在结账时要支付更高的价格。

摩根大通(JPMorgan)的一篇新报告探讨了美国为减少对中国的依赖所做的努力,以及会如何影响未来几年的物价。


虽然这些努力会为美国创造更多的就业机会,但对美国人来说,也有潜在的不利因素。鉴于在美国生产商品的成本通常高于中国,消费者或将不得不为服装、玩具和家具等美国本土制造的商品支付更高的价格。


努力“友邦化”,即将部分制造业和贸易转移到墨西哥等美国盟国,或有助于降低一些价格压力。


“美国制造”或刺激通货膨胀


自本世纪初以来,中国等劳动力成本更低廉的国家推动了美国智能手机、电视和电脑等商品在海外制造带来的成本下降。即使是在美国本土生产商品的公司,从海外购买所需零部件也有助于降低成本价格。摩根大通的研究人员说,在2000年至2010年期间,进口增长较为温和,这一时期中国进口的激增使美国通胀率每年下降约40个基点。


但时过境迁,近年来,由于全球包括新冠疫情等多种因素,促使美国企业将供应链向本土靠拢。


根据跟踪制造业数据的非营利组织“再制造倡议(Reshoring Initiative)”的报告,去年美国新增了36.4万个工作岗位,该组织致力于将高薪工作带回美国。这一数字比2021年的最高纪录增长了53%,其中包括以前在其他国家完成的工作,以及外国企业在美国创造的工作。


未来或将看到更多的工作机会。人口普查局的数据显示,2022年6月至2023年4月期间,美国制造商在建筑方面的支出增加了一倍多。


货币政策


摩根大通的新报告称,然而,并非只有消费者关心物价上涨,这一问题可能使美联储更难抑制通胀。


该报告称:“如果美联储没有能力或意愿预见并中和这种供应冲击的影响,就可能会导致通胀更加严重。”


即使这一问题对明年的通胀影响不大,但在美联储为实现其2%的长期通胀目标而奋斗的过程中,一点一滴都很重要。


美联储主席杰鲍威尔(Jerome Powell)上周在纽约经济俱乐部(Economic Club of New York)表示:“目前的通胀率仍然过高,几个月的良好数据让我们有信心,相信通胀率正朝着我们的目标开始下降。”


如果美联储能预计到“美国制造”带来的价格压力,并在更长时间内保持较高利率,这将有助于抑制通胀。但这样一来,也会给美国人带来不利影响,即较高的抵押贷款利率会使许多人难以买房和支付车贷。


摩根大通的报告称:“在震荡期间,货币政策可能会比其他时候都更加严格。”

据华尔街见闻了解,首批商业REITs涉及的底层资产有三个为国内知名开发商旗下物业,如万科印力杭州西溪印象城、华润青岛万象城、金茂长沙览秀城,一个为北京物美商业集团旗下超市等商业资产。

一位长期致力于公募REITs落地的基金人士表示,此次破冰,是因为这些底层资产达到了REITs的投资回报率要求,也是因为政策给到了一定的税收优惠。当然,各家公司都拿出了自己的优质资产。

以中金印力消费REIT为例,资产方是万科旗下印力集团,底层资产为杭州核心商圈中的西溪印象城,整体建筑面积25万平米,367家商户,出租率99.2%。万科方面认为,这为此次REIT发布贡献了良好的预期收益。本次评估测算采用的报酬率(折现率)为7%。 除了底层资产的质量,决定REITs是否能成功发行且持续扩募的关键,是资产方的运营管理能力。印力集团作为万科旗下的购物中心开发与运营能力平台,全国在管商业面积超过1200万平米,资产规模超过1000 亿元,整体出租率达95%。

据印力此次披露,有50个项目已开业满三年,均可作为潜在扩募资产。

作为商业不动产REITs的先锋和探索者,万科早在2015年就发行过鹏华万科前海公馆类REITs,但该产品与真正的REITs依然存在差异,即30亿的发行规模中,一半用来购买产权属于前海管委会的BOT项目前海公馆,另一半用来购买固定收益类债券产品。

而真正的REITs收益,应该主要来源于租金收入和房地产升值。

之后几年,万科、印力集团还尝试发行了龙岗万科广场类REITs,以及万纬物流首期类REITs挂牌,为当时国内最接近境外成熟市场REITs的产品之一。

过去三年,万科更以REITs发行对资产的要求标准,持续提升旗下经营性不动产的资产质量,终于饮得了公募REITs的头啖汤。

伴随公募REITs的持续发展,底层资产类型持续扩容,市场交易规模和活跃度不断上升,万科的经营性业务也有望为公司贡献新的价值增长点。

万科之外,华润、金茂除了本次纳入的底层资产,也各有多个购物中心可用来扩募。 易居研究院研究总监严跃进认为,此次4支REITs开始申报,说明商业地产REITs取得了关键的突破,即进入到常态化的操作过程中。

万亿想象

对房企而言,公募REITs扩容至商业地产领域,将为地产商的不动产经营带来助力,相当于打通了一条新的融资通道,成为继去年下半年的“金融十六条” 、三支箭之后,来自房地产金融政策的又一大支持;也让房企在处置资产、盘活资金方面,多了一条出路。

更长远来看,这是房地产从上半场走到下半场、从开发到运营的重大金融配套措施的突破。 “千呼万唤始出来!如同二十多年前的按揭,成就了千家万户老百姓的置业安居梦想;今天的REITs,将帮助我们从房地产开发商转型为不动产的经营服务商,也为投资者提供了更多的选择,其深远影响将随时间而显示出来。”万科董事会主席郁亮第一时间兴奋地表示。

几天前,他在西安的媒体交流会上也曾提到,REITs对于不动产经营业务的重要性,类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性,能够实现商业模式的闭环。

“对于开发商来说,REITs为自持商业物业提供了退出机制,关键是提高了商业物业的流动性,这有利于开发商回笼资金,” 全球性地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)广州公司副总经理、投资及资本市场部负责人苏俭婷说,这个市场潜在规模肯定是很大的。


单是广州,优质商业面积都有629万平方米,也有一些知名开发商自持总量很大的商业物业,更别说全国范围内,符合REITs要求门槛的商业物业,应该有很多。

从历史来看,REITs的不断扩容和破冰,是我国地产行业的大势所趋。在美国、新加坡等40多个国家(地区),REITs的发展已非常成熟,尤其在美国,REITs覆盖范围很广,包括住宅、公寓、基础设施、工业厂房、酒店等等。 据国金证券年初研报,全球目前REITs总规模约为13.5万亿元(1.96万亿美元),其中美国约9.1万亿元。


而商业地产REITs破冰也将为中国打开一个新万亿市场。国金证券表示,中国拥有的商业资产预计长期能支撑REITs市场达到万亿级规模。

站在中国资本市场乃至宏观经济预期层面,这也释放了一股暖意。中信建投证券分析师竺劲指出,发行消费基础设施REITs不仅可以纾解房地产领域风险,同时扩大消费需求,进一步助力宏观经济稳步增长和提振资本市场信心。

无论如何,商业地产REITs破冰对正在转向“经营为王”的房企们都是一个关键突破,尤其是万达、万科、华润、龙湖、新城控股等持有不少商业物业的房企,随着“投融管退”的闭环打通,属于他们的转型未来,前路渐明,这将是一个靠资产运营、靠服务能力打天下的新地产江湖。 走过野蛮生长,一个新的房地产时代正徐徐拉开帷幕。

每周五下午5:00-7:00直播: 报名链接: https://us02web.zoom.us/.../571.../WN_cuCx2zB0SgWwkcwLK1HIvA


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