来源：纽约时间
据商业内幕10月25日报道 美国公司正在美国本土生产越来越多的商品。但是，中国制造商品的减少，也意味着美国人在结账时要支付更高的价格。
摩根大通（JPMorgan）的一篇新报告探讨了美国为减少对中国的依赖所做的努力，以及会如何影响未来几年的物价。
虽然这些努力会为美国创造更多的就业机会，但对美国人来说，也有潜在的不利因素。鉴于在美国生产商品的成本通常高于中国，消费者或将不得不为服装、玩具和家具等美国本土制造的商品支付更高的价格。
努力“友邦化”，即将部分制造业和贸易转移到墨西哥等美国盟国，或有助于降低一些价格压力。
“美国制造”或刺激通货膨胀
自本世纪初以来，中国等劳动力成本更低廉的国家推动了美国智能手机、电视和电脑等商品在海外制造带来的成本下降。即使是在美国本土生产商品的公司，从海外购买所需零部件也有助于降低成本价格。摩根大通的研究人员说，在2000年至2010年期间，进口增长较为温和，这一时期中国进口的激增使美国通胀率每年下降约40个基点。
但时过境迁，近年来，由于全球包括新冠疫情等多种因素，促使美国企业将供应链向本土靠拢。
根据跟踪制造业数据的非营利组织“再制造倡议（Reshoring Initiative）”的报告，去年美国新增了36.4万个工作岗位，该组织致力于将高薪工作带回美国。这一数字比2021年的最高纪录增长了53%，其中包括以前在其他国家完成的工作，以及外国企业在美国创造的工作。
未来或将看到更多的工作机会。人口普查局的数据显示，2022年6月至2023年4月期间，美国制造商在建筑方面的支出增加了一倍多。
货币政策
摩根大通的新报告称，然而，并非只有消费者关心物价上涨，这一问题可能使美联储更难抑制通胀。
该报告称：“如果美联储没有能力或意愿预见并中和这种供应冲击的影响，就可能会导致通胀更加严重。”
即使这一问题对明年的通胀影响不大，但在美联储为实现其2%的长期通胀目标而奋斗的过程中，一点一滴都很重要。
美联储主席杰鲍威尔（Jerome Powell）上周在纽约经济俱乐部（Economic Club of New York）表示：“目前的通胀率仍然过高，几个月的良好数据让我们有信心，相信通胀率正朝着我们的目标开始下降。”
如果美联储能预计到“美国制造”带来的价格压力，并在更长时间内保持较高利率，这将有助于抑制通胀。但这样一来，也会给美国人带来不利影响，即较高的抵押贷款利率会使许多人难以买房和支付车贷。
摩根大通的报告称：“在震荡期间，货币政策可能会比其他时候都更加严格。”
据华尔街见闻了解，首批商业REITs涉及的底层资产有三个为国内知名开发商旗下物业，如万科印力杭州西溪印象城、华润青岛万象城、金茂长沙览秀城，一个为北京物美商业集团旗下超市等商业资产。
一位长期致力于公募REITs落地的基金人士表示，此次破冰，是因为这些底层资产达到了REITs的投资回报率要求，也是因为政策给到了一定的税收优惠。当然，各家公司都拿出了自己的优质资产。
以中金印力消费REIT为例，资产方是万科旗下印力集团，底层资产为杭州核心商圈中的西溪印象城，整体建筑面积25万平米，367家商户，出租率99.2%。万科方面认为，这为此次REIT发布贡献了良好的预期收益。本次评估测算采用的报酬率（折现率）为7%。 除了底层资产的质量，决定REITs是否能成功发行且持续扩募的关键，是资产方的运营管理能力。印力集团作为万科旗下的购物中心开发与运营能力平台，全国在管商业面积超过1200万平米，资产规模超过1000 亿元，整体出租率达95%。
据印力此次披露，有50个项目已开业满三年，均可作为潜在扩募资产。
作为商业不动产REITs的先锋和探索者，万科早在2015年就发行过鹏华万科前海公馆类REITs，但该产品与真正的REITs依然存在差异，即30亿的发行规模中，一半用来购买产权属于前海管委会的BOT项目前海公馆，另一半用来购买固定收益类债券产品。
而真正的REITs收益，应该主要来源于租金收入和房地产升值。
之后几年，万科、印力集团还尝试发行了龙岗万科广场类REITs，以及万纬物流首期类REITs挂牌，为当时国内最接近境外成熟市场REITs的产品之一。
过去三年，万科更以REITs发行对资产的要求标准，持续提升旗下经营性不动产的资产质量，终于饮得了公募REITs的头啖汤。
伴随公募REITs的持续发展，底层资产类型持续扩容，市场交易规模和活跃度不断上升，万科的经营性业务也有望为公司贡献新的价值增长点。
万科之外，华润、金茂除了本次纳入的底层资产，也各有多个购物中心可用来扩募。 易居研究院研究总监严跃进认为，此次4支REITs开始申报，说明商业地产REITs取得了关键的突破，即进入到常态化的操作过程中。
万亿想象
对房企而言，公募REITs扩容至商业地产领域，将为地产商的不动产经营带来助力，相当于打通了一条新的融资通道，成为继去年下半年的“金融十六条” 、三支箭之后，来自房地产金融政策的又一大支持；也让房企在处置资产、盘活资金方面，多了一条出路。
更长远来看，这是房地产从上半场走到下半场、从开发到运营的重大金融配套措施的突破。 “千呼万唤始出来！如同二十多年前的按揭，成就了千家万户老百姓的置业安居梦想；今天的REITs，将帮助我们从房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多的选择，其深远影响将随时间而显示出来。”万科董事会主席郁亮第一时间兴奋地表示。
几天前，他在西安的媒体交流会上也曾提到，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。
“对于开发商来说，REITs为自持商业物业提供了退出机制，关键是提高了商业物业的流动性，这有利于开发商回笼资金，” 全球性地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）广州公司副总经理、投资及资本市场部负责人苏俭婷说，这个市场潜在规模肯定是很大的。
单是广州，优质商业面积都有629万平方米，也有一些知名开发商自持总量很大的商业物业，更别说全国范围内，符合REITs要求门槛的商业物业，应该有很多。
从历史来看，REITs的不断扩容和破冰，是我国地产行业的大势所趋。在美国、新加坡等40多个国家（地区），REITs的发展已非常成熟，尤其在美国，REITs覆盖范围很广，包括住宅、公寓、基础设施、工业厂房、酒店等等。 据国金证券年初研报，全球目前REITs总规模约为13.5万亿元（1.96万亿美元），其中美国约9.1万亿元。
而商业地产REITs破冰也将为中国打开一个新万亿市场。国金证券表示，中国拥有的商业资产预计长期能支撑REITs市场达到万亿级规模。
站在中国资本市场乃至宏观经济预期层面，这也释放了一股暖意。中信建投证券分析师竺劲指出，发行消费基础设施REITs不仅可以纾解房地产领域风险，同时扩大消费需求，进一步助力宏观经济稳步增长和提振资本市场信心。
无论如何，商业地产REITs破冰对正在转向“经营为王”的房企们都是一个关键突破，尤其是万达、万科、华润、龙湖、新城控股等持有不少商业物业的房企，随着“投融管退”的闭环打通，属于他们的转型未来，前路渐明，这将是一个靠资产运营、靠服务能力打天下的新地产江湖。 走过野蛮生长，一个新的房地产时代正徐徐拉开帷幕。
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